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房地产价格影响因素分析

文字:[大][中][小] 2013-8-24  浏览次数:4971

内容:

①自身因素;

②环境因素;

③人口因素;

④经济因素;

⑤社会因素;

⑥行政因素;

⑦国际因素;

⑧心理因素;

⑨其他因素。

1.自身因素

房地产自身状况的好坏,直接关系到其价格的高低。所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。权益方面?#35328;?#21069;面有关章节,如第3章中的“合法原则”、“最高最佳使用原则”,作了一些说明。这里主要分析一下区位和实物方面的因素。

1.1位置

人们的生活和生产等各种活动,都对房地产的位置有要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响,因此,房地产坐落的位置不同,如是坐落在城市还是乡村,是位于城市中心区还是边缘地带,是临街还是不临街,是处于向阳面还是背阳面,价格会有较大的差异。尤其是城市土地,其价格高低几乎为位置优劣所左右,所以,关于房地产有句名言:第一是区位,第二是区位,第三还是区位。尽管位置不能代表房地产的一切,但这句话说明了位置对房地产的重要性。

房地产位置优劣的形成,一是先天的自然条件,二是后天的人工影响。在?#23548;?#20272;价中,关键是要弄清楚什么样的位置为优,什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异,但在一般情况下,凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大位置的房地产,价格一般较高;反之,处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产,价格一般?#31995;汀?#20855;体?#22351;?#26469;说,商业用途房地产的位置优劣,主要是看其?#34987;?#31243;度、临街状况。居住用途房地产的位置优劣,主要是看其周围环境状况、安宁程度、交通是否便捷,以及离市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然,环境质量优良,居于其内又可保证?#27426;?#30340;生活私密性。工业用途房地产的位置优劣,通常需要视产业的性?#35782;?#23450;,一般来说,凡是位置有利于原料和产品的运输,便于废料处理及动力取得,其价格必有趋高的倾向。

房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽?#36824;?#23450;不变,但其社会经济位置却会发生变化,这?#30452;?#21270;可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设或改道,?#37096;?#33021;是由于其他建设引起的。当房地产的位置由劣变为优?#20445;?#20854;价值会上升;反之,其价值会下跌。

1.2肥力

肥力即土地肥沃程度,是土地提供植物生长、繁殖所需养分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力,但?#37096;?#20197;通过后天的人工施肥或土地改?#38469;?#20854;肥力提高。

肥力对于农业是极为重要的,但对于其他产业并不重要,所以,肥力这个因素主要是与农地的价格有关。对于农地而言,显而?#20934;?#22303;地肥沃,地价就高;相反,土地贫瘠,地价就低。在农地价格的决定因素中,肥力甚至是最重要的因素,而?#20197;?#26159;偏僻的地区,肥力对地价的决定作用越大。

1.3地质条件

地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力,特别是指在保证地基稳定的条件下,建筑物的沉降量不超过?#24066;?#20540;的地基承载能力。

地价与地质条件关系的实质,是地质条件的好坏决定着建设费用的高低。建造同样的建筑物,地质条件好的土地,需要的基础建设费用低,从而地价高;相反,则需要的基础建设费用高,地价则低。不同地震烈度的建筑抗震设防要求,?#37096;?#20197;说明这个问题。这些通过假设开发法可以清楚地看出。

1.4地形、地势

地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系,特别是与相邻道路的高低关系,例如是高于还是低于路面。

由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等影响到房地产?#30446;?#21457;建设成本或利用价“值,从而影响其价格。一般来说,土地平坦,地价较高;土地高低不平,地价?#31995;汀?#22312;其他条件相同?#20445;?#22320;?#32856;?#30340;房地产的价格,要高于地势低的房地产的价格。

地形、地势对房地产价格的影响还表现在:在城市,如果人口剧增、工商业发展很快,土地需求增加,而土地向外发展受地形、地势的限制(如四面临山或有河流阻隔),致使城市土地的经济供给不能作?#23454;?#27604;例的增加?#20445;?#24517;然会使地价普遍高涨。

1.5土地面积和形状

同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有高低差异。一般来说,凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地,价格?#31995;汀?/span>

土地形状是否规则,对地价也有?#27426;?#24433;响。形状规则的土地,主要是指正方形、长方形(但长宽的比例要?#23454;?/span>)的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用,相对于形状规则的土地,其价格一般要低。

1.6日照、风向、降水量、天然周期性灾害

一般来说,受到周围建筑物或者其他物体遮挡的房地产的价格(尤其是住宅的价格),要低于无遮挡情况下的类似房地产的价格。

同一街道的商业房地产,因位于向阳面与背阳面的不同,价格也有所差异。因为这能够左右行人往来的多寡,从而影响顾客的多少,间接影响收益的高低。

农地中的坡地,阴坡地与阳坡地的价格差异也很明显。

房地产价格与风向的关系在城市中比较突出,在上风地区房地产价格一般较高,在下风地区房地产价格一般?#31995;汀?/span>

把降水量与地势结合起来看,对房地产价格的影响比较明显。地势虽?#22351;?#27964;,但如果降水量不大,则不易积水,从而地势对房地产价格的影响不大;反之,降水量大,地势对房地产价格的影响就大。

凡是有天然周期性灾害的地区,如有天然周期性水灾的江、河、湖、海边,土地利用价值低,甚至不能利用。如果勉强利用,?#22351;?#22825;灾袭来,人们的生命财产都无保障。因此,这类土地的价格必然很低。

1.7建筑物本身

建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象等因素,对房地产价格均有较大影响。以建筑物的外观形象为例,它包括建筑式样、风格和色调等,对房地产价格有很大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美,可给人以舒适的感觉,则价格就高;反之,单调、呆板,很难引起人们强?#19994;?#20139;受欲望,甚至令?#25628;?#25233;、厌恶,则价格就低。

2.环境因素

影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。这方面的因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。

2.1大气环境

大气就是空气,是人类赖以生存、片刻也不能缺少的物质。空气质量的好坏,对人体健康十分重要。房地产所处的地区有无难闻气味、有害物质和粉尘等,对房地产价格有很大影响。尤其是化工厂、屠宰厂、酱厂、酒厂、厕所等都可能造成空气污染,因此,凡接近这些地方的房地产价格?#31995;汀?/span>

2.2声觉环境

汽车、火车、飞机、工厂、人群(如周围是否有农贸市场)等,都可能形成噪声。对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说,噪声大的地方,房地产价格?#31995;?/span>;噪声小、安静的地方,房地产价格通常较高。

2.3水文环境

地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污?#22659;?#24230;如何,对其附近的房地产价格也有很大影响。如?#30475;?#27700;井来解决饮水的地区,地下水的质量或其受到的污?#22659;?#24230;,对该地区的房地产价格有更大的影响。

2.4视觉环境

房地产周围安?#35834;?#19996;西是否杂乱,如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观,建筑物之间是否协调,公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目,都会对房地产价格有影响。

2.5卫生环境

清洁卫生状况,包括垃圾堆放情况,对房地产价格也有影响。

3.人口因素

3.1人口数量

房地产价格与人口数量的关系非常密?#23567;?#24403;人口数量增加?#20445;?#23545;房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少?#20445;?#23545;房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。

3.2人口素质

人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产价格升高。如果一个地区中?#29992;?#30340;素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在?#21496;?#20303;,则该地区的房地产价格必?#22351;?#33853;。

3.3家庭人口规模

这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般来说,随着家庭人口规模小型化,即家庭平均人口数的下降,家庭数量增多,所需住房的总量将增加,房地产价格有上涨的趋势。

4.经济因素

影响房地产价格的经济因素,主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,?#29992;?#25910;入。这些因素对房地产价格的影响都较复杂,下面仅说明其中几个。

4.1经济发展

经济发展的一般定义包括:物质福利的改善,尤其是对于那些收入最低者来说;根除贫困,以及与此相关联的文盲、疾病和过早死亡;改变投入与产出的构成,包括把生产的基础结构?#20248;?#19994;转向工业活动;以生产性就业普及于劳动适龄人口而不是只及于少数具有特权的人的方式来组织经济活动;以及相应地使有着广大基础的集团更多地参与经济方面和其他方面的决定,从而增进自己的福利。

经济发展预示着投资、生产活动活跃,对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加,由此会引起房地产价格上涨,尤其是引起地价上涨。例如,20世纪80年代亚太地区的日本、新加坡、韩国和中国台湾、香港等国家和地区,经济?#20013;?#39640;速增长,地价也相应地大幅度上涨(尽管从事后的亚洲金融危机来看,这种经济发展带有泡沫成分,有人甚至称其为泡沫经济)

日本在第二次世界大战后共出现过三次地价暴涨,虽然引起这三次地价暴涨的原因很多,但不可否认它也是与日本经济的?#26438;?#21457;展密切相关的。第一次地价暴涨出现于19561962年,正值日本重化学工业化时期,太平洋沿海工业化区域的地价暴涨现象较为突出,而它的波及范围扩大到大城市周围地区的住宅用地。第二次地价暴涨出现于19671974年,正值日本开展地区开发和工业布局区向原有工业区外围?#30001;?#30340;时期,这次地价暴涨以大城市周围地区和主要地方城市的变动幅度最大。第三次地价暴涨出现于19841989年,是在日本向信息化转变和东京向世界性金融中心城市过渡的时期发生的。对于这次地价暴涨,198826日原西德《法兰克福汇报》文章?#24230;?#26412;城市地价暴涨》说:“日本经济在世界市场上的成就是引起房地产价格上涨的启动器。短短几年之内,东京因此变成?#21496;?#26377;国际意义的银行中心,东京的交易所在这期间能与纽约的华尔街媲美,这把国际银行吸引到了东京。数量众多的生产和商业企业在此期间也在东京开设了分支机构,因为尽管有贸易壁垒,繁荣兴旺的日本还是提供了良好的销售机会。”

4.2利率

从收益法可以看出,房地产价值与报酬率?#21512;?#20851;;从求取报酬率的累加法可以看出,报酬?#35270;?#21033;?#25910;?#30456;关。所以,房地产价格与利率?#21512;?#20851;,利率下降,房地产价格会上升;利率上升,房地产价格会下降。

决定利率水平的因素主要有下列几个:

(1)平均利润率。利息是来自利润的一部分。企业借款是为了获取利润,如果利率高于利润率,企业就要将其利润全部付给贷款人,从而就不会去借款。因此,平均利润率构成了利率的最高界限。但利率也不会等于零,否则就不会有人把钱借给他人。所以,利率介于平均利润?#35270;?#38646;之间。

(2)资金供求状况。利率是资金的价格,它同任何商品的价格要受供求状况影响一样,要受借贷市场上资金供求状况的影响。当借贷资金的供给大于需求?#20445;?#21033;率会下降;反之,利率会上升。随着资金供求状况的变化,利率在平均利润?#35270;?#38646;之间波动。

(3)预期通货膨胀率。在信用货币条件下,特别是在纸币制度下,通货膨胀使借贷资金本金贬值,给借贷资金所有者带?#27492;?#22833;。为了?#26893;?#36825;种损失,贷款人往往会在?#27426;?#30340;预期通货膨胀率的基础?#20808;?#23450;利率,以保证其本金和?#23548;?#21033;息额不受损失。当预期通货膨胀率上升?#20445;?#36151;款人会要求提高贷款利率;反之,利率一般会相应下调。

(4)国家经济政策。利率是国?#19994;?#33410;社会经济活动的重要经济杠杆,必定受国?#19994;目?#21046;和调节。国家根据经济状况和经济政策目标,通过中央银行制定的准备金率和再贴现率影响市场利率,进而达到调节经济,实现其目的。如中央银行采用货币紧缩政策?#20445;?#24448;往会提高再贴现率,从而引起市场利率上升;当采用货币扩张政策?#20445;?#21448;会降低再贴现率,从而引起市场利率下降。

(5)国际利率水平。在国际经济联系日益密切的当代,国际利率水?#37066;?#21464;化趋势对国内利率也有重要影响。这种影响是通过资本在国际间的流动实现的。

(6)国际收支状况。当一国国际收支?#20013;?#20986;现大量逆差?#20445;?#20026;了?#26893;构?#38469;收支逆差,需要利用资本项目大量引进外资。此?#20445;?#35813;国金融管理?#26412;?#23601;会提高本国利率;反之,?#32972;?#29616;大量/顷差?#20445;?#20026;了控制顺差,金融管理?#26412;?#21487;能会降低利率,以减少资本项目的外汇流人。

4.3物价

房地产价格是物价的一种,但与一般物价的特性不同,在此将它们区别开来进行比较。房地产价格与一般物价的关系非常复杂。通常,物价的普遍波动表明货币购买力的变动,即币值发生变动。此时物价变动,房地产价格也随之变动,如果其他条件不变,则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比,而两者的动向也应一致,表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。

不论一般物价总水平是否变动,其中?#25215;?#29289;价的变动?#37096;?#33021;会引起房地产价格的变动,如建筑材料价格、建筑人工费的上涨,会增加房地产?#30446;?#21457;建设成本,从而可能推动房地产价格上涨。

就宏观来看地价上涨与一般物价上涨的因果关系,在日本存在着下列两种看法:“有一种看法是重视地价上?#19988;坏?#25276;力量增大一信用膨胀一物价上涨这种因果关系的;另一种看法则认为存在着货币量的增加一物价上涨一地价上涨这种关系”。

从较长时期来看,房地产价格的上涨率要高于二般物价的上涨率和国民收入的增长率。但在房地产价格中,土地价格、建筑物价格和房地价格,或者不同类型房地产的价格,其变动幅度不是完全同步的,有时甚至不是同方向的。

4.4?#29992;?#25910;入

通常,?#29992;?#25910;入的真正增加(非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下的增加),意味着人们的生活水平将随之提高,其居住与活动所需?#30446;?#38388;会扩大,从而会增加对房地产的需求,导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程度,要看现有的收入水?#37066;?#36793;际消费倾向的大小而定。所谓边际消费倾向,是指收入每增加一个单位所引起的消费变化。

如果?#29992;?#25910;入的增加,是?#29575;?#37117;较困难的低收入者的收入增加,虽然其边际消费倾向较大,但其增加的收人大部分甚至全部会首先用于?#29575;?#31561;基本生活的改善,这对房地产价格的影响估计不大。

如果?#29992;?#25910;入的增加,是中等收入者的收入增加,因其边际消费倾向较大,且?#29575;?#31561;基本生活已有了较好的基础,其所增加的收人大部分甚至全部此时依消费?#25215;?#20250;用于提高居住水平,这自然会增加对居住房地产的需求,从而会促使居住房地产价格上涨。

如果?#29992;?#25910;入的增加,是高收入者的收入增加,因其生活上的需要几乎已达?#25509;?#26377;尽有的地步,边际消费倾向甚小,所以,其增加的收人大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资,这对房地产价格的影响就不大。不过,如果他们利用剩余的收入从事房地产投资或投机,例如购买房地产用于出租或将持有房地产当做保值增值的手?#21361;?#21017;会引起房地产价格上涨。

5.社会因素

影响房地产价格的社会因素,主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。

5.1政治安定状况

政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况,?#20013;?#25919;权的稳固程度等。一般来说,政治不安定则意味着社会可能动荡,这会影响人们投资、置业的信心,从而会造成房地产价格低落。

5.2社会治安状况

社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑?#36335;?#32618;情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此会造成房地产价格低落。

5.3房地产投机

房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产,利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。关于房地产投机对房地产价格的影响,普遍认为它会引起房地产价格上涨。显然房地产投机有许多危害,但这种认识是不够全面的。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况:①引起房地产价格上涨;②弓I起房地产价格下跌;③起着稳定房地产价格的作用。

至于房地产投机具体会导致怎样的结果,要看当时的多种条件,包括投机者的素质和心理等。当房地产价格节节上升?#20445;?#37027;些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢?#28023;?#21700;抬价格,造成一?#20013;?#20551;需求,无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反?#20445;?#37027;些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷?#30528;资?#25151;地产,则会促使房地产价格进一步下跌。另外,当投机者判断失误,或者被过度的热烈(乐观)或?#21482;?/span>(悲观)的气氛或心理所驱使?#20445;部?#33021;造成房地产价格的剧?#20063;?#21160;。但在?#25215;?#24773;况下,房地产投机行为可能起着稳定房地产价格的作用:当房地产价格低落?#20445;?#24576;有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产,以待日后房地产价格,上涨时抛出,这样就会出现:当房地产需求较小的时候,投机者购置房地产,造成房地产需求增加;而在房地产价格上涨?#20445;?#25237;机者?#36164;?#25151;地产,增加房地产供给,从而平抑房地产价格。

5.4城市化

城市化又称城镇化、?#38469;?#21270;,是当今重要的社会、经济现象之一,但由于人们对城市的概念理解不一,对城市化的解释和度量方法也相差很大。在有关城市化的各种定义中,一种较为主要的提法是:人口向城市集中的过程即为城市化。综合不同学科,城市化一词有4个含义:①城市对农村影响的传播过程;②全社会人口接受城市文化的过程;③人口集中的过程,包括集中点的增加和每个集中点的扩大;④城市人口占全社会人口比例提高的过程。一般来说,城市化意味着人口向城市地区集中,造成对城市房地产的需求不?#26174;?#21152;,从而会带动城市房地产价格上涨。

6.行政因素

影响房地产价格的行政因素,是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素,主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。

6.1房地产制度

房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。例如,在传统土地使用制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租、地价根本不存在。对住房实行低租金、实物分配,必然造成住房的租金、价格低落。而改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社会化,就使房地产价格显?#27542;?#26469;,反映客观的市场供求状况。

6.2房地产价格政策

房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以?#23433;?#21462;的干预方式、措施等。政府对房地产价格干预的方式,可能是直接制定价格,?#37096;?#33021;是通过其他一些措施或手段来调节价格。

房地产价格政策抽象来看可以分为两类:一类是高价格政策;一类是低价格政策。所谓高价格政策,一般是指政府对房地产价格放任不管,或者有意通过?#25215;?#25514;施来抬高房地产价格;低价格政策,一般是指政府采取种种措施来?#31181;?#25151;地产价格上涨。因此,高价格政策促进房地产价格上涨,低价格政策造成房地产价格下落。但值得注意的是,低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下;同理,高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

?#31181;?#25151;地产价格的措施是多种多样的,它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。?#31181;?#25151;地产价格的措施主要有:①制定最高限价,规定房地产交?#36164;?#19981;得突破此价格;②制定标准价格,作为房地产交?#36164;?#30340;参考;③政府在房地产价格高涨时抛出?#27426;?#37327;的房地产,特别是通过土地供应,以增加房地产的供给,从而平抑房地产价格;④征收房地产交易税或增值税;⑤建立一套房地产交易管理制度。

6.3行政隶属变更

可以想象,由于行政隶属变更,将某个非建制镇升格为建制镇,或将某个建制镇升格为市,或将某个市由原来的?#31995;?#32423;别升为较高级别,例如,县级市升格为地级市,省辖市升格为直辖市,无疑会促进该地区的房地产价格上涨。同样,如果将原属于某一?#19979;?#21518;地区的地方划归另一较发达地区管辖,?#19981;?#20419;进这一地方的房地产价格上涨;相反,则会导致这一地方的房地产价格下落。

6.4特殊政策

在一些地方建立经济特区,实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施,往往会提高该地区的房地产价格。例如,深圳变为经济特区,海?#31995;?#25104;为海南省并享受特区政策;中央决定开发开放上海浦东,都曾使这些地方的房地产价格大幅度上涨。

6.5城市发展战略、城市规划、土地利用规划

城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响,特别是城市规划对用?#23613;?#24314;筑高度、容积?#23454;?#30340;规定。就规定用途来看,不同用途对土地条件的要求不同;反过来,在土地条件?#27426;?#30340;情况下,规定用途对土地价格有着很大的影响,具体表现在两个方面:①就某一块土地而言,它会降低地价;②从总体上看,由于有利于土地的健康协调利用,因此有提高地价的作用。但是,如果规定用途不妥,缺乏科学的理论和方法,?#19981;?#20004;败俱伤,既降低单块土地的价格,?#19981;?#38477;低整片土地的利用率,从而使地价下降。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显:如果城市的发展已使郊区?#25215;?#20892;用地很适合于转变为城市建设用地,但如果政府规定只能维持现有的农业用途,则地价必然很低,而如果?#22351;┰市?#25913;变用途,则地价会成倍上涨。

6.6税收政策

不同的税种、税率及其征收环节,对房地产价格的影响是不同的。可将税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外,?#30142;?#31246;收政策对房地产价格的影响,必须注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产?#30446;?#31246;可以通过某种途径部分或全部地转嫁出去,那?#27492;?#23545;房地产价格的影响就小,甚至不起作用。

直接或间接地对保有房地产课税,?#23548;?#19978;是减少了利用房地产的收益,因而会导致房地产价格低落;相反,降低甚至取消对保有房地产课税,会导致房地产价格上升。

6.7交通管制

?#25215;?#25151;地产所处的位置看起来交通便利,但?#23548;?#19978;并不便利,这可能是受到了交通管制的影响。对房地产价格有影响的交通管制,主要有严禁某类车辆通行,实行单行道、步行街等。

交通管制对房地产价格的影响结果如何,要看这种管制的内容和房地产的使用性质。对于?#25215;?#31867;型的房地产来讲,实?#24515;?#31181;交通管制也许会降低该类房地产的价格,但是对于另一些类型的房地产来讲,实行这种交通管制则可能会提高该类房地产的价格。例如,在住宅区内的道路上禁?#22815;醭低?#34892;,可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感,因此会提高房地产价格。

7.国际因素

现代社会,国际交往频繁,某个国?#19968;?#22320;区的政治、经济、文化等,常常影响其他国家和地区。国际经济、军事、政治等环境如何,对房地产价格也有影响。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况。

7.1世界经济状况

世界经济状况,特别是周边国家和地区的经济状况,对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好,一般有利于房地产价格上涨。

7.2国际竞争状况

房地产是不可移动的,不像汽车、小麦等可以移动的商品能在国与国之间进行贸易,开展竞争,从而价格相互影响。所以,这里所说的国际竞争,主要是指国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。?#26412;?#20105;激烈?#20445;?#20026;吸引投?#25910;?#36890;常会采取低地价政策,从而会使房地产价格低落;但如果在其他方面采取优惠政策,吸引了大?#23458;?#26469;投?#25910;?#36827;入,则对房地产的需求会增加,从而会导致房地产价格上涨。

7.3政治对立状况

如果国与国之间发生政治对立,则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等,这些一般会导致房地产价格下跌。

7. 4军事冲突状况

?#22351;?#21457;生战争,则战争地区的房地产价格会陡然下落,而那些受到战争威?#19981;?#32773;影响的地区,房地产价格?#19981;?#26377;所下降。因为房地产不可移动,?#22351;?#21457;生战争,避难时无法随身携带;如果遇到空袭或其他战争上的破坏,则?#34987;?#22478;市有可能瞬间化为废墟,所以,在遭受战争威胁?#20445;?#22823;家争相出售房地产,供多于求,房地产价格势必大幅度下跌。

8.心理因素

心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个:①购买或出售心态;②个人欣赏趣味(偏好);③时尚风气;④接近名家住宅心理;⑤讲究风水或吉祥号码,如讲究门牌号码、楼层数字等。

房地产需求者遍寻?#23454;?#30340;房地产,当选定了合意的房地产后,如该房地产的拥有者无出售之意,则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意,因此,如果达成交易,成交价格自然会高于正常价格。

有时房地产购买者出于自身的急迫需要,在与竞争对手争夺中只求得到房地产,从而会抬高价格。深圳市19881116日公开拍卖一块土地的情况,可以看成是这方面的例子。这是一块面积为4 241m2的土地,规定只准建7层住宅,建筑面积不超过7 700m2,底价为200万元。拍卖一开始,27家国内外企业反应热烈,.最后由深圳现代企业有限公司以2 000万元夺得。按?#31456;?#38754;地价计算,地价高达2 597/m2。根据当时的市场?#26143;椋?#22914;果建住宅出售,肯定亏本无疑。拍卖结束?#20445;?#20840;场哗然。深圳市政府某副秘书长表示,绝没想到成交价格高得如?#21496;?#20154;,他原估计只有700万元左右。深圳市国土?#25351;?#36131;人在签订合同后向现代企业有限公司代表连声说价钱太高了,但现代企业有限公司负责人却称价钱?#20154;?#20204;预料的还低25%。原因是:这家公司为了生产录像机,将聘请一批外国专家来指导生产,与其长期租用宾馆接待这批专家,倒不如?#31169;?#23487;舍更为合算。因此,对于这家公司来说,出价的多少基本?#20808;?#20915;于与租用宾馆的比较,而不取决于未来正常的住宅销售价格。

房地产拥有者偶然发生资金调度困难,急需现金周转,无?#27779;?#26377;出售房地产变现,这时的成交价格多会低于正常价格。有债务纠纷的房地产,债务人为达到快速脱身的目的,会故意贱售房地产。

信风水的人认为,风水的好坏可以影响自己、?#26131;濉?#23376;孙后代的盛衰吉?#20303;?#21363;使在现代科技高度发达的美国,仍然有人讲究风水。如?#24230;?#27665;日报))199127日第7版刊登了?#37096;?#39118;水”热在美国》一文,有关内容如下?#33322;?#24180;来“看风水”热在美国突然流行起来。无论在购买住宅,还是在修建办公楼之前,都要先请阴阳先生看看“风水”,然后再作决定。凡被阴阳先生看过的住宅和办公楼,判定“风水”好的,其售价要比其他住宅和办公楼高一倍或几倍;反之,则房地产公司即使亏本出售,购买者也不多。在美国许多城镇,房地产价格的高低,往往取决于“风水”的好坏。里根当年在影界的一位朋友说,在里根先生搬出白宫后,他的几位好友为他凑了200万美元买了一幢住宅楼,这幢楼的“风水”就是来自香港的一位阴阳先生“看”过的,?#22303;?#36825;幢楼的门牌号668'’也是这位阴阳先生拟定的,说668'’表示吉祥、安全、如意。

“看风水”虽然在一些人看来是封建迷?#35834;?#19996;西,是根本不可?#35834;模欢?#22312;?#23548;?#29983;活中它对房地产价格的影响有时是不容忽视的。

9.其他因素

影响房地产价格的因素除了上面列举的八大类之外,还有一些其他因素,如?#25215;?#37325;要政治人物的健康与生死状况,有时人们预期其会影响?#26412;鄭?#20174;而会引起房地产价格的涨落。共有的房地产,如果共有人较多,对于房地产的维护、修缮、处分等很难形成共识,部分共有人如果不堪其繁而转让其在共有的房地产中享有的份额,这时的成交价格多会低于正常价格。

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